רכישת או מכירת דירה היא לרוב העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שתבצעו במהלך חייכם. מדובר בהליך מורכב המערב סכומים גבוהים, היבטי מיסוי סבוכים ובירוקרטיה רבה. ליווי משפטי מקצועי כבר מהשלב הראשון הוא קריטי להבטחת כספכם וזכויותיכם.
תחומי הטיפול שלנו
משרדנו מלווה רוכשים ומוכרים בכל סוגי עסקאות המקרקעין, תוך מתן דגש על בדיקות מקדימות יסודיות ותכנון מס נכון.
- קנייה ומכירה של דירות יד שנייה: ניהול מו"מ, בדיקת זכויות, ניסוח חוזה ורישום בטאבו.
- רכישת דירה מקבלן: בדיקת החוזה מול הקבלן, מפרט טכני וליווי עד לקבלת המפתח ורישום הבית המשותף.
- עסקאות מתנה: העברת דירה ללא תמורה בין בני משפחה (היבטי מס ותצהירים).
- מיסוי מקרקעין: תכנון מס שבח ומס רכישה, ניצול פטורים והטבות מס המגיעות לכם כחוק.
למה לא לחתום על זיכרון דברים?
רבים טועים לחשוב ש"זיכרון דברים" הוא רק נייר לא מחייב שנועד "לשמור" את הדירה. זוהי טעות מסוכנת.
| קריטריון | חתימה על זיכרון דברים | פנייה לעו"ד לפני חתימה |
|---|---|---|
| תוקף משפטי | חוזה מחייב לכל דבר ועניין | הסכם מסודר ומגן משפטית |
| בדיקות מקדימות | לרוב נחתם ללא בדיקת שעבודים/עיקולים | בדיקה מקיפה של המצב המשפטי והתכנוני |
| מיסוי | "תאונת מס" - אירוע מס מיידי | תכנון מס מוקדם ושימוש בפטורים |
| יכולת נסיגה | כמעט בלתי אפשרית ללא פיצוי גבוה | מו"מ מאפשר יציאה אם התנאים לא מתקיימים |
שלבי עסקת המכר
כדי להבטיח עסקה בטוחה, אנו פועלים לפי סדר פעולות מובנה:
בדיקות מקדימות (Due Diligence)
בדיקת נסח טאבו, שעבודים, עיקולים, זכויות בנייה וחריגות בנייה (תיק בניין ברשות המקומית). זהו השלב הקריטי ביותר לגילוי "מוקשים".
ניהול מו"מ וניסוח חוזה
גיבוש התנאים המסחריים והמשפטיים: לוח תשלומים, מועד פינוי, בטחונות ומנגנוני נאמנות לכספים.
חתימה ורישום הערת אזהרה
במעמד החתימה, הקונה רושם הערת אזהרה לטובתו בטאבו כדי למנוע מכירה כפולה של הנכס.
דיווח לרשויות המס ותשלום משכנתא
דיווח למיסוי מקרקעין על העסקה, קבלת שוברי תשלום (אם יש) וביצוע תשלומי המשכנתא וההון העצמי.
סיום העסקה ורישום הזכויות
לאחר סיום התשלומים וקבלת המפתח, אנו מבצעים את הרישום הסופי בטאבו על שם הקונה.
שאלות נפוצות
גובה מס הרכישה תלוי בפרמטרים רבים: האם זו דירה יחידה? מה שווי הדירה? האם אתם עולים חדשים או נכים? קיימות מדרגות מס המתעדכנות מדי שנה. כחלק מהייעוץ, אערוך עבורכם סימולציית מס מדויקת.
מומלץ מאוד שכל צד ייצוג על ידי עורך דין מטעמו, שידאג לאינטרסים הייחודיים שלו. במקרים מסוימים (כמו קניית דירה מקבלן), עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את הקונה, וחובה לקחת ייצוג נפרד.
התהליך יכול לקחת מספר חודשים, תלוי במהירות קבלת אישורי המיסים והעירייה. הרישום בפועל בטאבו (לאחר שיש את כל האישורים) הוא מהיר יחסית ומתבצע כיום באופן מקוון.